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上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等六部門8月25日印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱“滬六條”），明確了調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等6項(xiàng)舉措，自8月26日起施行。

“滬六條”落地一周之際，記者實(shí)地走訪上海樓市發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者的關(guān)注熱情與置業(yè)意向顯著升溫，部分新房項(xiàng)目的咨詢量與簽約量同步走高，優(yōu)質(zhì)樓盤更釋放出即將售罄的信號(hào)。二手房市場(chǎng)方面，在掛牌房源擴(kuò)容的同時(shí)，咨詢量與帶看量均大幅攀升，8月30日上海二手房單日網(wǎng)簽量創(chuàng)下近3個(gè)月以來的峰值。

業(yè)內(nèi)專家表示，結(jié)合到來的傳統(tǒng)“金九銀十”階段，市場(chǎng)活躍度有望進(jìn)一步提振，并帶來“量提振、價(jià)更穩(wěn)”的市場(chǎng)行情。

新房市場(chǎng)聚攏新人氣

“滬六條”施行滿一周之際，記者來到上海閔行某新房售樓處看到，樓盤沙盤前聚攏著幾撥看房的客戶。盡管大廳內(nèi)整體人流量不算密集，但客戶一波接一波地進(jìn)來，沙盤前始終有人駐足。

同樣人氣較旺的還有內(nèi)部的樣板間。由于該項(xiàng)目單價(jià)約600萬元左右，樣板間里大多是以家庭為單位的看房客。

“新政剛剛公布的時(shí)候，我們就預(yù)料到項(xiàng)目會(huì)有一波訪客高峰，整個(gè)團(tuán)隊(duì)在周末全員到齊。工作日每天能有超50組客戶來訪，周末看房量至少翻了一倍?！痹擁?xiàng)目銷售經(jīng)理李思對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，“滬六條”取消了外環(huán)外購(gòu)房套數(shù)限制，激活了一部分潛在需求。此前項(xiàng)目二開、三開的認(rèn)購(gòu)率皆不及預(yù)期，預(yù)計(jì)未來將加速去化。

來到上海外環(huán)外某新房項(xiàng)目的售樓處，記者看到，盡管臨近傍晚，洽談區(qū)仍坐著幾組客戶，討論著購(gòu)房細(xì)節(jié)。沙盤前，置業(yè)顧問正在為幾組客戶講解，同時(shí)不斷有新的看房客踏入大廳。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，坐擁總價(jià)低、靠近優(yōu)質(zhì)小學(xué)、大型商業(yè)體豐富等優(yōu)勢(shì)，該樓盤擁有“樓王”之稱，目前項(xiàng)目的去化率已接近90%。

該項(xiàng)目的置業(yè)顧問王璐璐對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，樓盤銷售已接近尾聲，最近樣板房也有客戶垂詢。“尤其是最近樓市新政出臺(tái)后，公積金可以用作首付款，不少剛需客群加速入市，我們這個(gè)項(xiàng)目也成為了‘香餑餑’。幾乎每個(gè)到訪的客戶離開時(shí)，我們都會(huì)強(qiáng)調(diào)一遍‘現(xiàn)房很少’‘盡快決策’。”

不過，王璐璐也坦言，隨著外環(huán)外二手房限購(gòu)的同步放開，不少客戶購(gòu)置新房的決策周期更長(zhǎng)。

“現(xiàn)在二手房的價(jià)格趨勢(shì)是總體向下走，新房的價(jià)格則較為堅(jiān)挺，客戶的選擇面更廣，部分客戶會(huì)擔(dān)心新房入手后幾年內(nèi)就出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛的情況，傾向于進(jìn)一步斟酌、對(duì)比?！蓖蹊磋凑f。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，“滬六條”后首個(gè)周末，上海重點(diǎn)項(xiàng)目來訪量相比新政前增速超40%，重點(diǎn)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)量增速超120%；部分項(xiàng)目單日成交套數(shù)超過10套；部分項(xiàng)目交易量翻倍。至少出現(xiàn)兩個(gè)項(xiàng)目開盤售罄，且單個(gè)項(xiàng)目交易套數(shù)均超160套。

二手房成交量顯著攀升

從二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，8月26日起正式施行的“滬六條”政策效果立竿見影。

上海房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月30日上海二手房單日網(wǎng)簽1103套，創(chuàng)近3個(gè)月新高；8月二手房成交超1.99萬套，同比增長(zhǎng)約12%，環(huán)比增長(zhǎng)3.44%。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，即便處于傳統(tǒng)淡季，8月上海二手房成交量仍達(dá)成環(huán)比、同比雙增長(zhǎng)，且扭轉(zhuǎn)了此前數(shù)月下跌的局面，這背后新政的助力功不可沒?？捶苛颗c咨詢量的攀升，說明政策有效增強(qiáng)了市場(chǎng)參與者的信心。

上海周康地區(qū)資深中介唐經(jīng)理告訴證券時(shí)報(bào)記者，“滬六條”落地的首個(gè)周末，門店的咨詢量和帶看量增長(zhǎng)五成左右，周末兩天人均帶看超10組。但由于二手房掛牌量充裕，買房客議價(jià)空間尚且寬松，帶看量激增的同時(shí)，成交依然較為滯后?！靶抡?，剛需客戶更加積極，尤其是預(yù)算300萬左右的家庭，外環(huán)外小戶型受到青睞。但改善型客戶更謹(jǐn)慎，傾向于多比較。比如有位客戶看了3套房子，還在等利率進(jìn)一步下調(diào)?！?/p>

“樓市新政肯定能帶來一波市場(chǎng)成交的高峰，特別是在‘金九銀十’旺季檔口?！碧平?jīng)理說，“中長(zhǎng)期來看，政策要把置換的鏈條徹底‘?dāng)Q開’。要是郊區(qū)二手房源出不了手，改善客群依舊湊不齊新房的首付。我們普遍認(rèn)為，火熱的行情大概能維持2—3個(gè)月?！?/p>

易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，外環(huán)外二手房市場(chǎng)表現(xiàn)積極活躍，二手房咨詢量上漲約20%，部分門店帶看量增長(zhǎng)40%，部分業(yè)主提價(jià)3%—5%以迎合市場(chǎng)。

“金九銀十”旺季可期

除了調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金等舉措外，本次“滬六條”的一大亮點(diǎn)在于，優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房。

中國(guó)人民銀行上?？偛?月25日發(fā)布公告稱，對(duì)上海市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制進(jìn)行調(diào)整。在利率定價(jià)機(jī)制安排方面，上海市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不再區(qū)分首套住房和二套住房。

同策研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)調(diào)研，剛需項(xiàng)目95%以上都需要銀行按揭貸款，多套房產(chǎn)家庭中的高端項(xiàng)目對(duì)于銀行按揭貸款利率的依賴度也超過50%——這意味著，取消首套房和二套房的利率差異，能改善群體和資產(chǎn)配置需求人群的還貸壓力，在一定程度上促進(jìn)改善需求的釋放。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，目前上海商業(yè)性房貸首套、二套最低利率分別為3.05%、3.09%。此次調(diào)整顯著降低了改善型住房需求的房貸成本。以一百萬貸款本金為例，每月按揭貸款成本可減少兩百多元，30年累計(jì)可達(dá)八萬元左右。

易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，針對(duì)部分二套房貸利率偏高的客戶，政策進(jìn)一步下調(diào)了部分基點(diǎn)，有效降低了這些客戶的還貸成本。此舉不僅減輕了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，還減少了銀行的提前還款現(xiàn)象，間接提升了居民的消費(fèi)能力。鑒于房產(chǎn)政策已基本調(diào)整到位，短期內(nèi)預(yù)計(jì)此類政策不會(huì)有大幅變動(dòng)。后續(xù)存量房貸利率是否會(huì)下調(diào)，要視整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)情況而定，包括LPR走勢(shì)。

展望后市，中指研究院分析師王建梓對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，8月上海樓盤帶看量、咨詢量較新政前有所回升，但市場(chǎng)分化現(xiàn)象延續(xù)。市場(chǎng)已進(jìn)入“金九銀十”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，預(yù)計(jì)房企在核心城市將加快推盤節(jié)奏，市場(chǎng)活躍度有望迎來階段性回升。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著交易行情的提振，開發(fā)商和房東的信心明顯增加，價(jià)格層面更趨堅(jiān)挺。結(jié)合到來的傳統(tǒng)“金九銀十”階段，市場(chǎng)活躍度預(yù)計(jì)將進(jìn)一步激發(fā)，并帶來“量提振、價(jià)更穩(wěn)”的市場(chǎng)行情。