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深圳土拍再現(xiàn)高溢價(jià)，新房庫存已降至7.6個(gè)月。

深圳土拍今日再傳捷報(bào)。7月7日下午，深圳龍華區(qū)民治街道一宗宅地經(jīng)過百輪競價(jià)，以40.74%的溢價(jià)率成交。

這背后，是由于當(dāng)下深圳新房庫存持續(xù)走低，截至6月底去化周期僅7.6個(gè)月，加劇了開發(fā)商對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪。

土拍連現(xiàn)大幅溢價(jià)

這宗編號為A802-0309的宅地位于龍華新城核心地區(qū)，鄰近深圳北站圈，因此吸引了較高的市場關(guān)注度。天健、越秀、深鐵、招商、中海、華潤等6家房企均參與競價(jià)，起拍價(jià)為16.84億元。

從競拍結(jié)果來看，經(jīng)過108輪競價(jià)，中海地產(chǎn)以23.70億元成功競得地塊，折合樓面地價(jià)約38975元/平方米，溢價(jià)率達(dá)40.74%。根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測，民治板塊6月新房成交均價(jià)約63848元/平方米，且去化速度較快；項(xiàng)目周邊二手房每平方米的價(jià)格在5.2萬元至7.8萬元之間，為未來項(xiàng)目定價(jià)提供參考。

據(jù)悉，該地塊原為商業(yè)辦公用地，經(jīng)2025年4月調(diào)整后轉(zhuǎn)為二類居住用地，土地面積2.18萬平方米，建筑面積6.11萬平方米，容積率由“2.5”調(diào)整為“2.8”。競得人需承諾提供“交房即發(fā)證”服務(wù)，并在1年內(nèi)開工、4年內(nèi)竣工。

值得注意的是，上個(gè)月深圳2025年第二宗涉宅用地出讓，也出現(xiàn)了超過四成的溢價(jià)率。彼時(shí)，同樣位于龍華區(qū)民治街道的一宗二類居住用地，經(jīng)過60多輪競價(jià)，以較起拍價(jià)46.6%的溢價(jià)率成交。

去化周期縮短

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅表示，近期深圳土拍市場的高溢價(jià)成交，是“核心地段+低密品質(zhì)+政策紅利”三重因素共同影響的結(jié)果。

“深圳近期推出的宅地普遍降低容積率、取消限價(jià)，強(qiáng)調(diào)‘居住品質(zhì)升級’，該地塊符合這一導(dǎo)向。”孫紅梅分析稱，“未來，隨著優(yōu)質(zhì)地塊的推出，深圳土拍市場將進(jìn)一步分化，核心區(qū)域持續(xù)高熱，非核心區(qū)域保持平淡。”

“此外，深圳新房庫存持續(xù)走低，截至6月底去化周期僅7.6個(gè)月，加劇了開發(fā)商對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪?！睂O紅梅強(qiáng)調(diào)。

一般而言，一個(gè)城市樓市去化周期超過18個(gè)月即超過“警戒線”，12個(gè)月以內(nèi)是相對比較理想的狀態(tài)，而6個(gè)月以內(nèi)，顯示出供求關(guān)系較為緊張，可能會出現(xiàn)房價(jià)上揚(yáng)。

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計(jì)，2025年上半年深圳市預(yù)售新房成交1.65萬套，較2024年上半年同期增長11.9%，其中住宅成交1.51萬套，較去年同期增長24.4%，不過逐月來看預(yù)售新房成交量整體呈下滑走勢。從結(jié)構(gòu)上來看，當(dāng)下剛需主導(dǎo)，改善抬頭的趨勢明顯。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會方面表示，在中央強(qiáng)調(diào)“止跌回穩(wěn)”的大背景下，下半年深圳樓市有望繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展。但同時(shí)協(xié)會也從行業(yè)了解到，當(dāng)前深圳二手房市場仍處于“以價(jià)換量”階段，業(yè)主議價(jià)空間有所提升，市場面臨一定的不確定性，市場仍需要積極樓市政策來鞏固消費(fèi)者信心。